Een man splitst zijn woning in twee appartementen. Het college van b&w wekte bij hem het vertrouwen dat dit mocht. Als de bouw bezig is, vraagt hij de vereiste omgevingsvergunning aan. Die wordt afgewezen. Er volgt een last onder dwangsom om de splitsing terug te draaien. Dat was ⎻ ondanks het gewekte vertrouwen ⎻ terecht, beslist de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Maar het college moet wel de door de man geleden schade vergoeden die er zonder het gewekte vertrouwen niet zou zijn geweest, de zogeheten 'dispositieschade'. Misgelopen huurinkomsten vallen daar niet onder.
Een man splitst zijn woning in twee appartementen zonder de daarvoor benodigde omgevingsvergunning. Aan hem is vóór de bouw door het college van b&w toegezegd dat hij de woning mocht splitsen. Voordat de bouwwerkzaamheden afgerond zijn, vraagt de man alsnog een omgevingsvergunning aan. Die wordt ⎻ in strijd met de toezegging ⎻ geweigerd, omdat woningsplitsing volgens het bestemmingsplan niet mag. Het college legt de man een last onder dwangsom op om de woning binnen zes weken in de oorspronkelijke staat terug te brengen.
Belangenafweging
De man gaat hiertegen in bezwaar en daarna in beroep. In de beroepsprocedure fluit de rechtbank het college terug. Dat moet een nieuw besluit nemen, omdat het de man had toegezegd dat hij zijn woning mocht splitsen. In het nieuwe besluit moet het college uitleggen waarom de gewekte verwachtingen minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat gediend is met handhavend optreden met de last onder dwangsom. Daarbij moet ook worden gekeken of een schadevergoeding op zijn plaats is.
Schadevergoeding
In het nieuwe besluit legt het college uit waarom het algemeen belang en de belangen van derden bij handhaving hier zwaarder wegen dan het belang bij nakoming van het gewekte vertrouwen. In het besluit neemt het college een schadevergoeding op van € 5.000, voor door de man gemaakte kosten voor de woningsplitsing en het ongedaan maken daarvan.
Verbod in bestemmingsplan
De man is het niet eens met het nieuwe besluit en stapt naar de Afdeling bestuursrechtspraak. Daar vangt hij bot. De Afdeling oordeelt dat het college de last onder dwangsom – ondanks het eerder gewekte vertrouwen – mocht opleggen. Dat sprake is van gewekt vertrouwen betekent niet dat daaraan altijd gevolg moet worden gegeven. De Afdeling oordeelt dat het college het algemeen belang en de belangen van derden terecht zwaarder liet wegen dan het belang van de man bij het honoreren van het gewekte vertrouwen. Dat baseert de Afdeling onder meer op het feit dat de bepaling in het bestemmingsplan die woningsplitsing verbiedt is opgesteld om het belang van derden bij een goede leefomgeving te beschermen. Het splitsen van een woning in verschillende appartementen leidt tot een grotere ruimtelijke uitstraling op de omgeving en heeft negatieve gevolgen voor de leefbaarheid en veiligheid van de omgeving. Bovendien gaat het hier om een kleine tussenwoning die door haar 'ouderdom' en de bouwkundige situatie ongeschikt is voor splitsing.
Huurinkomsten
Dan is er nog de vraag of de door het college toegekende schadevergoeding van € 5.000 volstaat. De man vindt van niet. Naast de kosten voor het splitsen en herstellen van zijn woning is hij ook huurinkomsten misgelopen, betoogt hij. Maar daar gaat de Afdeling niet in mee. De verbouwingskosten zijn een gevolg van het gewekte vertrouwen, maar de huurinkomsten niet. Die zou hij zonder het gewekte vertrouwen ook niet hebben gehad, nu het bestemmingsplan splitsing niet toestaat. Ook als er geen toezegging zou zijn gedaan, had de man zijn huis dus ook niet mogen verhuren als twee wooneenheden. Meer dan € 5.000 krijgt hij dan ook niet.