‘Verrassingskelder’ onder garage maakt woonhuis niet ‘non-conform’

19 september 2023 | Vastgoed

Kan een koper van een woonhuis nog onder de koopovereenkomst uit als hij vóór de levering iets aan het huis ontdekt wat hem niet bevalt? Er mag niet te snel worden aangenomen dat een woonhuis ‘non-conform’ is, aldus het gerechtshof.

Een makelaar verkoopt namens zijn cliënt een huis. Tijdens de bezichtigingen vertelt een geïnteresseerde koper dat zij de garage die bij de woning hoort zou willen slopen om daar een tuin te realiseren. Nadat de koopovereenkomst is getekend, maar nog vóór de levering, ontdekt zij dat er onder de garage een kelder is. Zij wil dat de verkoper de kosten vergoedt van het verwijderen van die kelder en van het opvullen tot het maaiveldniveau. Omdat ze er onderling niet uitkomen, gaan ze naar de rechter.

Eigenschappen

De rechter moet nagaan of de woning overeenkomt met wat er in de koopovereenkomst staat. In de wet staat dat een zaak aan de overeenkomst beantwoordt als die zaak de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, en ook de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is afgesproken. Anders is sprake van ‘non-conformiteit’. Volgens de rechtbank Gelderland wist de verkoper dat de koper een bijzonder gebruik voor ogen had: de garage slopen en er een tuin aanleggen. De koper mocht verwachten dat het huis daarvoor geschikt was. Nu er een kelder werd ontdekt, bezat de woning niet de eigenschappen die de koper mocht verwachten. Er was dus sprake van non-conformiteit, aldus de rechtbank. Tegen die uitspraak gaat de verkoper in hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Normaal gebruik

Daar wijst de verkoper op de ‘modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning’, waarin een afwijkende regeling staat: de koper aanvaardt de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt. De verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. De vraag is dan: wat is ‘normaal gebruik’? Dat volgt uit het gewone spraakgebruik, aldus het hof: dat is níet de sloop van een deel van de woning om daar een tuin te realiseren. De koper moet – als zij vindt dat sprake is van non-conformiteit – bewijzen dat de verkoper eenvoudig uit te voeren sloopmogelijkheden heeft willen garanderen, of dat de koper daarop redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen. Daartoe heeft deze koper te weinig gesteld. Alleen tijdens de bezichtiging melden dat zij de garage wil slopen is onvoldoende. Er is geen sprake van non-conformiteit.

Geen dwaling

De koper beroept zich nog op dwaling, om via die weg de koopovereenkomst ongedaan te maken. In feite zegt zij: ik had de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. Maar dat is volgens het hof niet aannemelijk. Er waren genoeg geïnteresseerden voor dit huis, de verkoper was nooit akkoord gegaan met een lagere prijs vanwege de kelder. Deze koper had het huis heus tegen dezelfde prijs willen kopen. Er is geen sprake van dwaling. De koopovereenkomst gaat gewoon door.

ECLI:NL:GHARL:2023:7309

Bron:Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden| jurisprudentie| ECLI:NL:GHARL:2023:7309 200.312.866| 28-08-2023