Rechter kan contractuele boete bij aankoop woning matigen

10 januari 2024 | Overeenkomstenrecht

Wie bij de aankoop van een woning niet alle verplichtingen nakomt, loopt het risico op een contractuele boete van tien procent van de koopsom. De rechter kan die boete wel matigen, zoals in deze zaak gebeurde.

Een echtpaar verkoopt een woning voor € 232.500. In de koopovereenkomst staat dat de koper een bankgarantie moet stellen voor € 23.250, of een waarborgsom van € 23.250 moet storten op de derdenrekening van de notaris. Het lukt de koper niet om tijdig een hypotheek te regelen, maar hij verzaakt op tijd de ontbindende voorwaarde in te roepen. Ook heeft hij geen waarborgsom gestort en geen bankgarantie gesteld.

Contractuele boete

Nu de koper zich niet heeft gehouden aan de afspraken in de koopovereenkomst, moet hij een contractuele boete van 10 procent van de koopprijs betalen – dat stond zo in de overeenkomst. Het echtpaar stapt daarvoor naar de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant. Die wijst de vordering af: het beroep van het echtpaar op de boete is in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daartegen gaat het echtpaar in hoger beroep bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Matigen

In principe kan het echtpaar de contractuele boete opeisen, stelt het hof, omdat dit volgt uit de koopovereenkomst. Maar een boete van € 23.250 is wel wat hoog. De rechter heeft de wettelijke bevoegdheid de boete te matigen, maar alleen als de toepassing van een boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat is hier het geval, vindt het hof

Geen financiële schade

Een boete van 10 procent van de koopsom vertegenwoordigt in het algemeen voor particulieren een aanzienlijk bedrag, ook voor deze koper. Wat ook meespeelt is dat partijen niet hebben onderhandeld over de hoogte van de contractuele boete; daar stonden ze toen niet bij stil. Verder heeft het echtpaar geen financiële schade geleden: de woning is inmiddels verkocht voor dezelfde koopprijs. En dat de koper de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakwam, was geen onwil, eerder onervarenheid. Tot slot was het echtpaar niet bijzonder coöperatief: de door de koper ingeschakelde tweede taxateur werd niet in de woning toegelaten en ze weigerden om met de koper in overleg te treden. Onder die omstandigheden matigt het hof de boete tot € 15.000. Ook zo een boete is volgens het hof voldoende afschrikwekkend en zorgt deze ervoor dat kopers en verkopers zich aan de afspraken in een koopovereenkomst houden.

ECLI:NL:GHSHE:2023:4063

Bron:Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch| jurisprudentie| ECLI:NL:GHSHE:2023:4063 200.323.701_01| 04-12-2023