Offerte verhuurder is met kleine correctie uitgangspunt bij vaststellen huurverhoging

2 april 2024 | Vastgoed

De huurders van een pand vragen de verhuurder om het enkel glas in hun huizen te laten vervangen door dubbel glas. De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam stelt in deze uitspraak de bijbehorende huurverhoging vast en neemt de door de verhuurder ingebrachte offerte daarbij als uitgangspunt.

Een huurverhoging moet op basis van de wet in redelijke verhouding staan tot de investeringen van de verhuurder. Uitgangspunt daarbij is dat de verhoging kostendekkend is voor de aanleg- en beheerkosten en dat rekening moet worden gehouden met de waardevermeerdering van het gehuurde. Volgens de kantonrechter kan een offerte bij de berekening van een huurverhoging als uitgangspunt dienen, maar moeten ook andere gegevens worden meegewogen om een redelijke prijsverhoging vast te kunnen stellen. 

Richtprijzen

Deze huurders hebben een berekening van de te verwachten kosten gemaakt met een calculatieprogramma dat de bouwkosten van een project berekent. De kantonrechter vindt dat deze berekening geen representatief beeld geeft, omdat het programma alleen richtprijzen geeft. De verhuurder heeft op zijn beurt een offerte overgelegd die volgens de kantonrechter juist bovenmatig hoog is. Vooral het aantal manuren voor arbeid hierin is fors hoger dan het door de huurders ingeschatte aantal manuren.

Waardevermeerdering

Het vervangen van enkel door dubbel glas is voor de huurders een noodzakelijke, basale verbetering van de woningen. Maar ook voor de verhuurder is deze maatregel van belang; het zorgt voor een significante verbetering van het pand, dat daardoor ook meer voldoet aan wat anno 2024 van een woning mag worden verwacht. Kortom, het plaatsen van dubbel glas zal tot een waardevermeerdering van de woningen leiden. Ook dit moet volgens de kantonrechter meewegen bij het bepalen van een redelijke huurverhoging.

Huurprijsverhoging

De kantonrechter vindt het passend uit te gaan van de huurverhoging die de verhuurder voorstelt op basis van de offerte, omdat die het meest representatieve beeld geeft van de daadwerkelijke kosten. Wel past de kantonrechter daarop een korting toe van 15 procent, nu rekening moet worden gehouden met de waardevermeerdering van de woningen en met het uitgangspunt dat de verhoging kostendekkend moet zijn (en de door de verhuurder overgelegde offerte aan de hoge kant is). 

ECLI:NL:RBAMS:2024:1025

Bron:Rechtbank Amsterdam| jurisprudentie| ECLI:NL:RBAMS:2024:1025 10587358 EA VERZ 23-645| 15-02-2024