Makelaar mag ’twee heren’ dienen, maar niet twee keer courtage vragen

21 mei 2024 | Overeenkomstenrecht

Een makelaar mag optreden voor zowel de kopende als verkopende partij. Maar als er 'twee heren' worden gediend, hoeven die niet allebei een courtage te betalen.

Een eigenaar van een woning wil deze verkopen en schakelt een makelaar in als verkoopbemiddelaar. Deze biedt het huis ‘off-market’ te koop aan. Er wordt met een koper onderhandeld over de voorwaarden waaronder de woning kan worden verkocht en geleverd. Daarbij wordt ook de courtage genoemd die de koper aan de makelaar moet betalen: € 6.000 excl. btw. Daarover wordt overeenstemming bereikt. Uiteindelijk wordt het huis aan deze koper verkocht en geleverd. De koper weigert echter de courtage te betalen: hij stelt dat er geen geldige bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen en dat de makelaar geen bemiddelingsdiensten heeft verricht. Tot slot voert de koper aan dat de makelaar ‘twee heren’ heeft gediend.

Bemiddelingsovereenkomst

In deze zaak oordeelt de kantonrechter dat de koper de overeenkomst onmiskenbaar heeft aanvaard en dus in principe de courtage moet betalen als tegenprestatie voor de bemiddeling door de makelaar. Dat de bemiddelingsovereenkomst niet op papier staat en niet is ondertekend, is verder geen probleem, zegt de kantonrechter. Een overeenkomst is ook geldig als deze mondeling is aangegaan of, zoals hier, via WhatsApp. De makelaar heeft wel degelijk werkzaamheden verricht: hij heeft de koper in de gelegenheid gesteld een bod te doen en een concept-koopovereenkomst opgesteld.

Tweezijdige bemiddeling

Maar mocht de makelaar voor zowel de koper als de verkoper optreden? Dit heet ‘tweezijdige bemiddeling’. Dat is niet zonder meer verboden, maar in sommige situaties mag aan de kopende partij voor wie is bemiddeld geen loon (courtage) worden gevraagd.

Lastgeving

In het Burgerlijk Wetboek wordt het dienen van twee heren geregeld, dit om belangenverstrengeling en misstanden op de woningmarkt te voorkomen wanneer een bemiddelaar voor twee tegenover elkaar staande partijen optreedt. In deze zaak gaat het om een transactie van onroerend goed waarbij een van de partijen een consument is en de andere een professionele partij. In dat geval heeft degene die optreedt als lastgever (hier: de makelaar) geen recht op loon jegens de kopende partij. Het maakt daarbij niet uit of de consument de kopende partij is of niet: alleen al het feit dat een consument bij de transactie in onroerend goed is betrokken, maakt de regeling toepasselijk. Ook maakt het volgens de wet niet uit of de verkopende partij wel of geen courtage is verschuldigd aan de bemiddelaar. Toegepast op deze zaak: de makelaar mag uitsluitend loon in rekening brengen bij de verkopende partij (de oorspronkelijke huiseigenaren) en niet bij de koper. Dit is een dwingende wetsbepaling. Zelfs als er andere afspraken worden gemaakt, geldt de wet. Daarom vernietigt de kantonrechter de courtage-afspraak. De makelaar krijgt geen geld van de kopers.

ECLI:NL:RBAMS:2024:2125

Bron:Rechtbank Amsterdam| jurisprudentie| ECLI:NL:RBAMS:2024:2125 10681442 \ CV EXPL 23-11993| 11-04-2024