Forse boete als koop van woning te laat wordt ontbonden

4 oktober 2023 | Vastgoed

Wie een huis koopt en de koopovereenkomst ontbindt na het verstrijken van de wettelijke bedenktijd, moet doorgaans een boete betalen van 10 procent van de koopsom. Deze koper probeerde daar onderuit te komen, maar tevergeefs.

Een man koopt een woning, maar laat enkele dagen later weten dat hij de koopovereenkomst wil ontbinden. Hij is in de veronderstelling dat dit nog binnen de wettelijke bedenktermijn is. Volgens de verkoper is deze termijn een dag eerder verstreken. Een week later zegt de koper de overeenkomst te willen ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud. Ook dat accepteert de verkoper niet, omdat de koper daarvoor niet de vereiste gegevens heeft overgelegd. Uiteindelijk ontbindt de verkoper de overeenkomst, maar hij eist wel dat de koper de contractueel overeengekomen boete betaalt (€ 95.100, 10 procent van de koopsom).

Ontbinden

Omdat de koper dat niet doet, start de verkoper een procedure. De rechtbank Midden-Nederland is duidelijk: de koper heeft geen bankgarantie afgegeven of een waarborgsom gestort, en is daarmee de koopovereenkomst niet nagekomen. De verkoper mocht daarom de koopovereenkomst ontbinden en de overeengekomen boete vorderen. De koper kon de overeenkomst niet meer boetevrij ontbinden.

Terhandstelling

In de wet staat dat de koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan. Een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld. De koper heeft gedurende drie dagen na deze terhandstelling het recht de koop te ontbinden. In deze zaak hebben beiden op 4 juni wilsovereenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst: welke woning precies, de koopprijs, de voorwaarden voor de verkoop en wie de partijen zijn. Dit alles is in de koopakte volledig geparafeerd en getekend door de koper en de akte is teruggestuurd naar de verkoper. De koper appt op 7 juni naar de koper dat hij op 4 juni het koopcontract heeft getekend. Voor terhandstelling is niet nodig dat de verkoper de getekende koopovereenkomst weer naar de koper terugstuurt, zoals de koper betoogt. Nu ook de ontvangstbevestiging door de koper op 4 juni is geparafeerd en ondertekend, is de bedenktermijn van drie dagen gaan lopen op 5 juni om 0.00 uur. Deze bedenktermijn liep af op 8 juni om 23.59 uur. De ontbindingsmail van de koper van 9 juni is daarom buiten de bedenktermijn verstuurd.

Financieringsvoorbehoud

De koper kon het koopcontract ook ontbinden met een beroep op het financieringsvoorbehoud. In de koopovereenkomst staat dat hij dan één afwijzing van een bank aan de verkoper moet laten zien. Zo kan de verkoper nagaan of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan om een hypotheek af te sluiten. Nu de koper die informatie niet heeft aangeleverd, kan de verkoper dit niet controleren, en kan de koper de koopovereenkomst niet met een beroep op het financieringsvoorbehoud ontbinden.

Geen matiging

De koper moet de boete betalen, die door de rechter niet wordt gematigd. Matiging van een boete is alleen toegestaan als toepassing van het boetebeding niet redelijk is. Dat is het geval als de boete leidt tot een buitensporig resultaat. Hier is niet gebleken dat de koper door toedoen van de verkoper de koopovereenkomst niet kon ontbinden.

ECLI:NL:RBMNE:2023:4436

Bron:Rechtbank Midden-Nederland| jurisprudentie| ECLI:NL:RBMNE:2023:4436 C/16/547097 / HA ZA 22-552| 05-09-2023