Asbest drukt waarde woning, lagere aanslag OZB

30 januari 2024 | Bestuursrecht

Moet bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning rekening worden gehouden met de aanwezigheid van asbest? De rechtbank vindt van wel, ook als de woning niet hoeft te worden gesaneerd.

In een gemeente stelt de heffingsambtenaar de waarde van een woning uit 1974 vast op € 354.000. Dit bedrag vormt de grondslag voor de aanslag onroerendezaakbelastingen. De eigenaar van de woning vindt dat de WOZ-waarde te hoog is ingeschat, en gaat in beroep bij de rechtbank Rotterdam.

Asbest

Volgens de eigenaar is de waarde van de woning maximaal € 315.000. Volgens hem heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de staat van de woning. Er is sprake van een verzakking, lekkage en houtrot. Ook heeft de ambtenaar geen rekening gehouden met de aanwezigheid van enkel glas en van asbest in de woning. De man stelt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat er in de vergelijkingsobjecten – vergelijkbare huizen in de buurt – ook asbest aanwezig is. De man bestrijdt de stelling van de ambtenaar dat asbest pas een probleem is wanneer het is beschadigd.

Waarde van een woning

Op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) wordt de waarde van een woning bepaald ‘op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen’. Deze waarde is doorgaans de prijs die een meestbiedende koper ervoor over heeft.

Waardedrukkend

De aanwezigheid van asbest is een waardedrukkende omstandigheid, vindt de rechtbank, ook als de asbest niet direct hoeft te worden gesaneerd. Volgens de heffingsambtenaar is in alle vergelijkingsobjecten asbest aanwezig, zodat dit in de waardebepaling is verdisconteerd. De woning en de vergelijkingsobjecten staan in dezelfde woonwijk en zijn in dezelfde periode gebouwd. De asbest zit in de schotten van de voor- en achtergevel. Bij een vergelijkbare woning zijn deze schotten vervangen door kunststof delen. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende toegelicht dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning (aanwezigheid van asbest, energielabels) en de vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling.

Geen taxatierapport

De woningeigenaar wint zijn zaak, maar dat betekent niet dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 315.000, zoals hij zou willen: hij heeft geen taxatierapport overgelegd dat die waarde zou aantonen. Nu geen van beide partijen de voorgestane waarde aannemelijk heeft weten te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs op € 344.000.

ECLI:NL:RBROT:2023:12524

Bron:Rechtbank Rotterdam| jurisprudentie| ECLI:NL:RBROT:2023:12524 ROT 22/6144| 19-12-2023